По вопросу моратория на принятие законов регулирующих продажу недвижимости иностранным гражданам и лицам без гражданства хочу дать пояснение тем, кто видимо так и не уловил сути нашего предложения.
“Аинар” изначально выступал за полный запрет на продажу жилья иностранцам на данном этапе развития нашего государства. И этому есть масса объяснений. С учетом того, что наши противники в этом вопросе связывают либерализацию рынка недвижимости с экономическим развитием страны мы вынуждены были чаще опровергать их позицию именно в этой плоскости. Но и здесь их доводы несостоятельны по следующим причинам:
А) продажа жилья предусматривает продажу земли, так как строение и земельная площадь на котором стоит это строение, с учетом того, что последнее является недвижимым имуществом представляют собой целое. В материальную ценность строения входит безусловное право распоряжения земельным участком под ним. Таким образом продавая жилье, дом за домом, вы продаете и земли под ними. Земля – ограниченный и невосполнимый ресурс, важнейший фактор производства и источник ренты. Отдавая землю в иные руки вы лишаете свой народ и будущие поколения этого ресурса или ограничивайте в нем.
В) продажа жилья в Абхазии не принесет экономике значимого мультипликативного эффекта так как:
1. В Абхазии отсутствуют сервисные отрасли, производящие товары для строительства, львиная доля материалов импортируются в страну. Это продукция добывающих отраслей, химической, деревообрабатывающей, текстильной, металлургической промышленности, машиностроения и т.д. Расходы понесенные на строительство объектов на территории Абхазии будут вымыты из страны импортом и окажут положительный эффект на рост производства предприятий тех стран, где строительное материалы произведены. Это также касается вопросов формирования проектно-сметных документов и строительного оборудования.
2. Денежная масса, образованная затратами на заработную плату в строительной отрасли с учетом резкого расширения рынка и увеличения спроса на дешевую рабочую силу также утечет либо в Среднюю Азию либо в Грузию. Таким образом она не окажет влияния не на рост потребления в стране или объемы накопления.
3. Я прогнозирую и низкое воздействия роста этого рынка на транспорт и его инфраструктуру. Проблема в уровне развития отрасли, протяженности транспортных коммуникаций (а по сути масштабов страны) и доминировании импорта. При реализации таких внешнеторговых контрактов чаще всего логистические схемы формируются от поставщика к покупателю, а не наоборот. Следовательно основным транспортным агентом будет служить резидент страны контрагента, в зоне расположения которого и происходит отгрузка. Проще говоря, если вы везете кафельную плитку из Москвы, то и транспорт чаще всего будет из Москвы.
4. Рост отрасли окажет влияние на энергетику и социальную сферу, однако, утверждать, что это влияние будет для них ощутимым я бы не стал. Наращивание нагрузки на эти сферы с учетом их текущего потенциала будут скорее проблемой для всего общества. Не у энергетики, не в социальном секторе нет резервов роста, развертывание которых позволит справиться с ростом потребителей услуг.
C. Ссылка некоторых лоббистов данного закона, что либерализация рынка приведет к увеличению численности в Абхазии высококвалифицированной рабочей силы несостоятельна. Эти люди имеют весьма смутное представлении о реальных причинах миграции трудовых ресурсов. Люди обладающие опытом и знаниями меняют места своего жительства в поиске более благоприятных условий жизни, что напрямую связано с возможностью получить высокооплачиваемую работу, пользоваться высококвалифицированной медицинской помощью, высоким уровнем образования и т.д. В нашем же случае это маловероятно, так как ничего подобного в Абхазии пока нет. Если следовать логике людей, высказывающих подобное, то потоки миграции из Ближнего Востока в Европу должны поменять направление в противоположную сторону. Т.е. инженер компании Bayerische Motoren Werk (BMW) из Мюнхена или программист из Gartner должен сидеть с пожитками в аэропорту мечтая уехать жить с семьей в Египет, Алжир или Ливан. В действительности, открытие рынка жилья приведет к притоку в страну низко квалифицированной рабочей силы, увеличению предложение на рынке труда, что в свою очередь окажет влияние на рост показателя безработицы. К тому же резкое интегрирование большой социальной группы с иной ментальностью в наше сообщество может ко всему прочему породить и межэтнические проблемы. Но это уже другой вопрос.
D. Фактор решения жилищных проблем населения вообще лишен здравого смысла. Представим себе, что иностранный владелец жилья построил 90 квартирный дом и 10% фонда передал государству, а именно 9 квартир. Если принять, что средняя семья состоит из трех человек вы получите возможность расселить 27 граждан страны (9 семей), а собственник расселит 243 иностранца (81 семья). На один дом для граждан Абхазии будет приходиться почти 10 домов для иностранных граждан. А если нам необходимо в течении 5 лет предоставить жилье 500 семьям Абхазии, тогда нам необходимо позволить осуществить строительство 55 домов (это уже микрорайон) и расселить 13365 иностранных граждан и т.д. Проблема в том, что темпы освоения территории иностранными гражданами и местными не соразмерны и последние окажутся в неизбежном проигрыше по доступу к более комфортным зонам проживания. Если добавить фактор ограниченности такого роста итог будет неутешительным.
E. Один из самых важных проблем открытости рынка – это проблема распределения ренты. Представим себе, что у нас в собственности два дома на берегу моря. Оба дома сдаются в аренду отдыхающим в летний сезон по 100 руб на квадратный метр и это наш основной доход, на который живет вся наша семья в течении года. И вот, мы решили продать один из домов одному из знакомых из Москвы. Новый владелец пользуется своим домом только в один из летних месяцев, к примеру приезжает только в августе или сентябре. А в остальные же дни дом пустует. У него основной доход, в отличии от нас, в Москве, однако коммунальные расходы по дому и возможность немного заработать на своей недвижимости подтолкнуло его к решению сдавать свою недвижимость в Абхазии в то время, пока она пустует. Теперь у него появляется пассивный доход. В отличии от нас, для которых сдача комнат отдыхающим является важнейшим источником заработка и стоимость каждого койко-места имеет принципиальное значение, для человека из Москвы, имеющего постоянный и устойчивый доход в России нет необходимости, да и желания, вести активную деятельность по привлечению людей, улучшению сервиса и всему прочему, что позволяет достигать максимально возможную прибыль в этой сфере услуг. Он поступит проще. Он сдаст комнату за 90 рублей за квадратный метр в то время, когда вы сдаете за 100 рублей. Если цена в 90 рублей не очень привлекла клиентов, то она будет снижена до 80 рублей, 70 рублей и даже 60 рублей за квадратный метр. В конечном итоге ему достаточно будет и цены, компенсирующей ему содержание этого дома в течении года и оплату коммунальных платежей. А это может быть и 30 рублей за квадратный метр. Таким образом, возникновение у него пассивного дохода снизит ваш основной доход, так как вы начнете терять постояльцев если не опустите цены.
Если быть откровенным, закон позволяющий продавать недвижимость иностранным гражданам даст положительный эффект только для владельцев новостроек в стране. Это принципиальный вопрос, так как огромные капиталовложения требуют оправдания. Спрос внутри страны отсутсвует или находится в теневой сфере, единственное решение для них это выход на иностранные рынки. Возникает очевидный конфликт между частными и общественными интересами и если вы принимаете решение на уровне государства, вы должны защищать интересы общества, а не отдельных социальных групп. К тому же, наложение временного моратория стабилизирует рынок, так как освободит стоимость квадратного метра недвижимости от спекулятивных ожиданий, ведь владельцы недвижимости сегодня продолжают сохранять высокие цены на свои квартиры мечтая о более платежеспособном спросе, который потенциально не может в ближайшие годы появится в Абхазии.
Инициатива по внесению в парламент  законопроекта по введению временного моратория на принятие закона, позволяющего продавать недвижимость иностранным гражданам исходила не от политической партии “Аинар”. Авторами или инициаторами данного закона являются группа депутатов, в число которых, с нашего согласия, вошел и наш депутат Алмас Джапуа. Позиция “Аинара” по этому вопросу более жесткая и аргументирована она не экономическими соображениями, о которых я говорил выше, а исключительно реальными угрозами национальной безопасности страны. Однако, принимая во внимание, что в Абхазии нет пока единого мнения по этому вопросу, с учетом остроты проблемы мы согласились принять компромиссный вариант документа в виде временного запрета (моратория) на любые инициативы в этой области до реализации комплекса мер оговоренных в документе. Таким образом, это не крайность, как это хотят представить некоторые, а в буквальном смысле возможность объективно и всесторонне изучить ситуацию вокруг данного вопроса и найти рациональное решение. Причем итоги работы по инвентаризации жилищного фонда, созданию кадастра, сводных нормативно-правовых актов в данной сфере правоотношений дало бы возможность опираться на более существенный “эмпирический” материал в своей аргументации как сторонникам продажи недвижимости так и противника этого предложения. Однако, как вам известно, парламент проголосовал против этого законопроекта. Было принято постановление. Постановление – мало значимое с точки зрения правового регулирования решение, целью которого является стабилизация текущей общественно-политической ситуации вокруг данного вопроса. Но с точки зрения политики, и мораторий и постановление имели важное, принципиальное значение. Моратории действительно политический акт, как это правильно заметил зам.главы администрации президента Д.Шамба, но и постановление не в меньшей степени был политическим актом. При одинаковом содержании этих документов первый демонстрировал наличие жесткой воли, второй его отсутсвие.
Есть хорошая китайская пословица: дверь может быть открыта либо в одну, либо в другую сторону. Невозможно открыть дверь в обе стороны. Возможно, кому то кажется, что ему удается держать дверь открытой в обе стороны, но в действительности такая политика приводит к тому, что она остается закрытой как для тех, кто в доме, так и для тех, кто снаружи.
Сегодня, в сухом остатке мы имеем постановление, которое возможно оттянет этот вопрос. Но мы должны понимать, что мы не решили проблему, а переложили ответственность за принятие решения на будущий парламент страны (в лучшем случае). В худшем же варианте развития событий мы получим через пару месяцев новую законодательную инициативу какого-нибудь депутата и как следствие – народный протест. Для меня это постановление – решение проблемы, принятое системой власти ценой политической ошибки.

Тенгиз Джопуа, председатель партии “Аинар”